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2020年房地产估价师案例分析备考习题
浏览: 发布日期:2019-12-05

  估价项目名称:××股份有限公司位于××市××资产园××道××号房地产典质价格评估

  估价对象为位于××市××资产园××道××号临蓐基地的3幢修设物及其占用的土地行使权,总修设面积为12263.24㎡,土地面积为8860.06㎡。纳入本次典质的估价对象包含衡宇的全体权和所占用的土地正在糟粕行使刻期的行使权,以及确保其寻常行使功效不成离散的根本修设举措和装修。

  估价对象修设物共3幢,此中第1、2幢为生物制药车间,均为一层钢混机闭。层高4.5m,修设面积均为6100㎡;第3幢为动力中央,一层砖混机闭,层高3.5m,修设面积为6324㎡。修设物外墙均为深灰涂料,内墙涂料刷白,水泥砂浆顶棚,水泥地面;水电卫具备,塑钢门窗。估价对象合座珍摄情景较好。

  估价对象房地产所正在宗地拓荒水准已到达“五通一平”(宗地红线外通道、通电、通讯、通上水、通下水,宗地红线内场合平整)。估价对象宗地形态条例,地势平展,地质情景精良。

  按照委托人供给的《邦有土地行使证》、《衡宇全体权证》和《法定优先受偿权力情形证实》显示,至价格时点估价对象无尚未刊出的他项权力注册,即估价对象法定优先受偿款为0。

  按照估价职员实地查勘情形,估价对象房地产中第2幢车间已出租,因为委托人未供给干系租赁合同,估价对象正在价格时点的租赁代价不详,故本次评估未商讨估价对象租约对房地产代价的影响。

  房地产典质价格等于假定未设立法定优先受偿权力下的市集价格减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

  指错:5.厉厉讲,正在估价依照中,《都会房地产典质收拾举措》应放正在“邦度和地方政府干系司法法例”中。

  房地产估价伎俩有斗劲法、收益法、本钱法、假设拓荒法和基准地价修处死五种伎俩。估价职员依照估价规则,按照估价对象的特色和估价目标,团结左近地域市集情景侦察和估价对象实地查勘情形,正在讲究认识琢磨所把握的原料根底上,最终选用本钱法与收益法两种伎俩实行评估。(伎俩界说略)

  估价职员本着独立、客观、平允、合法的规则,依照估价规则,正在实行实地查勘、通常汇集相闭市集新闻和估价对象新闻的根底上,通盘认识了影响估价对象公然市集价格的各项要素,团结估价对象特色和行使近况,依据科学的估价步伐,选用斗劲法和收益法实行测算,最终确定估价对象正在价格时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权力下的市集价格为邦民币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价格时点的法定优先受偿款为0。

  估价对象房地产典质价格为邦民币3301.26万元(大写:邦民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。

  指错:7.估价结果中“选用斗劲法和收益法实行测算”和前面分歧等舛错,应是“选用本钱法和收益法实行测算”。

  指错:8.厉厉讲,正在估价结果中“本着独立、客观、平允、合法的规则”与“依照估价规则”反复。

  本钱法是求取价格对象(注:厉厉说应为估价对象)正在价格时点的重置代价或重修代价,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理代价或价格的伎俩。其根本公式为:

  房地从头购修代价=土地得到本钱+拓荒本钱+收拾用度+发卖用度+投资息金+发卖税费+拓荒利润

  采用本钱法和基准地价修处死评估土地行使权代价,同时商讨买方该当担当的干系税费后,土地得到本钱为7836797元(测算经过略)。

  拓荒本钱首要包含勘测安排和前期工程费、修设装置工程费、根底举措扶植费、民众配套举措扶植费、拓荒时期税费、不成意念费。

  修设装置工程费包含修制衡宇及附庸工程所产生的土修工程用度、装置工程用度、修设举措费、妆点装修工程用度等。

  按照《闭于发外××市修设装置工程2011年1季度制价指数的报告》,钢混机闭修设物修安归纳制价为1150元/㎡,包含修安制价、根底工程费、修设举措装置费、妆点装修工程费等。则:

  指错:13.本钱法盘算推算中,修设物修安费中第3幢修设物应按砖混机闭制价盘算推算。

  附庸工程是指衡宇边缘的围墙、水池水景、修设小品、绿化等。估价对象为工业厂房,用于临蓐。按照工业修设安排和谋划条件,团结近况,归纳确定估价对象附庸工程费按修设面积分摊计65元/m2,则附庸工程费为795204元。

  按照房地产市集情景及拓荒项目标界限,不成意念费日常为拓荒本钱的1%~3%,本次评估确定其比率为3%。前述(1)(2)项之和的3%,为446938元。

  指错:15.本钱法盘算推算中,拓荒本钱(扶植本钱)中缺“根底举措扶植费、民众配套举措扶植费、拓荒时期税费”的盘算推算。

  发卖用度一般依据拓荒已毕后的房地产价格的必定比率来测算,但估价对象为专业厂房,由业主自行委托安排,故本次不商讨发卖用度。

  指错:16.本钱法盘算推算中,发卖用度不商讨的缘故制止确或者说应试虑发卖用度。

  投资息金是指正在房地产拓荒已毕或者完毕发卖之前产生的全体须要用度应盘算推算的息金,拓荒期为0.75年。(依照略)

  假定土地得到本钱、勘测安排费、前期工程费和拓荒时期税费正在开工前一次性参加,拓荒本钱中修设装置工程费、附庸工程费、不成意念费以及收拾用度、发卖用度正在拓荒期内匀称参加,则:

  投资息金=(土地得到本钱+勘测安排和前期工程费+拓荒时期税费)×[(1+利率)拓荒年限-1]+[(修设装置工程费+附庸工程费+不成意念费+拓荒时期税费+收拾用度+发卖用度)×[(1+利率)拓荒年限/2-1]=829443(元)

  发卖税费为发卖收入的5.85%,另本地新修非室庐营业归纳任职费为11元/m2,则:发卖税费=P×5.85%+11×12263.24(依照略)

  按照××市生物医药行业均匀利润率的侦察和估价对象本质情形,取均匀利润率为15%,则:

  指错:17.本钱法盘算推算中,拓荒利润率取值不行依照× ×市生物医药行业均匀利润率,而应依照此类工业厂房拓荒扶植的均匀利润率水准。

  指错:18.拓荒利润盘算推算中,本钱利润率盘算推算基数中不应有“发卖税费”一项。

  房地产从头购修代价=土地得到本钱+拓荒本钱+收拾用度+发卖用度+投资息金+发卖税费+拓荒利润

  收益法是估计估价对象异日的寻常净收益,选用恰当的工钱率将其折现到价格时点后累加,以此估算估价对象的客观合理代价或价格的伎俩。

  式中,V为房地产代价,A为房地产年净收益,Y为房地产工钱率,n为房地产收益年限。

  房地产年总收益是指出租房地产正在寻常情形下应得到的络续而安稳的客观年收益,包含房钱收入、确保金和押金息金收入。

  按照估价职员对估价对象所正在区域似乎房地产出租情形的侦察(侦察结果外略),归纳确定估价对象均匀房钱为每月20元/m2,寻常空置率为1%,房钱吃亏率为1%,则房地产年总收益为:

  指错:19.收益法盘算推算中,房钱内在未注脚或者说确定房地产年总用度项目组成未注脚缘故。

  指错:20.收益法盘算推算中,房地产年总收益中缺乏押金或租赁确保金息金收入。

  团结估价对象完全情形确定收拾费费率为1.5%(依照略),则年收拾费为:2884608×1.5%=43269(元)

  维修费按衡宇重置代价的2%盘算推算(依照略),估价对象衡宇重置代价为14102726元,则年维修费为:14102726×2%=282055(元)

  保障费按衡宇现值的2‰盘算推算(依照略),估价对象衡宇现值为12791453元,则衡宇年保障费为:12791453×2‰=25385(元)

  指错:21.收益法盘算推算中,维修费盘算推算时未注脚估价对象衡宇重置代价确定缘故。

  首要包含房产税和贸易税及附加,按照本地规矩,估价对象应缴税金合计为房钱收入的13.68%,则年应交税金为:2884608×13.68%=394614(元)

  估价对象为工业用房,按照本地市集情景,房钱代价震撼较小,故其危急系数较小,团结工业用房工钱率侦察,确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产工钱率。

  截至价格时点,估价对象地上修设物有用行使年限约为9年。按照干系规矩,钢混机闭用房的耐用年限为50年,则其糟粕年限约为41年,经估价职员实地查勘,估价对象维持珍摄情景尚可,修设物机闭安稳,合座行使功效寻常,确定其尚可行使年限为45年。估价对象土地行使权终止日期为2055年9月1日,至价格时点,土地糟粕行使年限为43.96年。

  按照《房地产估价外率》,房地产收益年限该当取修设物耐用年限和土地糟粕年限中的较短年限,故确定估价对象糟粕行使年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年策划收益相应用度正在糟粕行使年限内连结褂讪,房地产市集安稳,工钱率每年褂讪,则估价对象房地产总价为:

  指错:25.收益法盘算推算中,未注脚正在土地行使权出让合同中商定不成续期,且当土地行使权刻期届满时,对收回的修设物不予补充。

  按照上述测算,本钱法测算结果为2701元/m2,收益法测算结果为2683元/m2;两种伎俩的结果区别较小,估价职员最终确定以两种伎俩的算术均匀值行为估价对象房地产市集价格的最终评估结果,则:

  指错:26.确定最终估价结果时,对两种伎俩结果采用算术均匀的缘故注脚不饱满不厉谨。

  按照委托人供给的《衡宇全体权证》《邦有土地行使证》和《法定优先受偿权力情形证实》,估价对象至价格时点的法定优先受偿款为0,故:

  估价职员本着独立、客观、平允、合法的规则,最终确定估价对象正在价格时点假定未设立法定优先受偿权力下的市集价格为邦民币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价格时点的法定优先受偿款为0。

  估价对象房地产典质价格为邦民币3301.26万元(大写:邦民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整),单价:邦民币2692元/m2。

  5.厉厉讲,正在估价依照中,《都会房地产典质收拾举措》应放正在“邦度和地方政府干系司法法例”中;

  7.估价结果中“选用斗劲法和收益法实行测算”舛错,应是“选用本钱法和收益法实行测算”;

  8.厉厉讲,正在估价结果中“本着独立、客观、平允、合法的规则”与“依照估价规则”反复;

  15.本钱法盘算推算中,拓荒本钱(扶植本钱)中缺“根底举措扶植费、民众配套举措扶植费、拓荒时期税费”的盘算推算;

  17.本钱法盘算推算中,拓荒利润率取值不行依照××市生物医药行业均匀利润率,而应依照此类工业厂房拓荒扶植的均匀利润率水准;

  19.收益法盘算推算中,房钱内在未注脚或者说确定房地产年总用度项目组成未注脚缘故;

  25.收益法盘算推算中,未注脚正在土地行使权出让合同中商定不成续期,且当土地行使权刻期届满时,对收回的修设物不予补充;

  26.确定最终估价结果时,对两种伎俩结果采用算术均匀的缘故注脚不饱满不厉谨;

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